Under the IRS rules, 纳税人可以扣除与房屋商业用途有关的费用, 但前提是该空间“专门”“定期”使用.要符合家庭办公室的扣除资格，你必须符合以下条件之一:
- 作为你方主要营业场所的专用和经常性使用
- 在日常业务中会见客户或顾客的场所
- 纳税人进行与业务有关的行政或管理活动的场所, 纳税人没有其他固定地点从事大量行政管理活动的
根据美国国税局的定义，一个不附属于你的住宅单元的独立结构，经常专门用于你的贸易或职业，也有资格作为家庭办公室.
如果纳税人的房屋的特定部分仅用于商业目的或库存储存，则满足专用测试. 如果空间持续用于业务目的，则满足常规基础测试. 附带的商业用途不符合条件.
在确定主要营业地点时, 美国国税局考虑两个因素:纳税人在国内办公室花的与业务有关的时间是否比其他任何地方都多? 最重要的创收活动是否在总部进行? 在确定主要营业地点时，必须考虑这两个因素.
Employees
2017年通过的税收改革立法废除了附表A中的某些分项扣除， Itemized Deductions for tax years 2018 through 2025, 包括与家庭办公室使用相关的员工业务费用扣除.
For tax years prior to 2018, 雇员可以申请家庭办公费用作为扣除，前提是他们符合额外的规则，如商业用途也必须是为了方便雇主(而不仅仅是雇员)。. 为了符合家庭办公室扣除的资格，雇员必须满足两个额外的标准.
First, 家庭办公室的使用必须是为了方便雇主(例如, 雇主没有为雇员提供工作空间). Second, 纳税人不将房屋全部或部分出租给雇主，并将出租的部分作为雇员为雇主提供服务. 远程办公的员工可能能够满足家庭办公扣除的要求.
为了符合家庭办公室扣除的资格，雇员必须满足两个额外的标准. First, 家庭办公室的使用必须是为了方便雇主(例如, 雇主没有为雇员提供工作空间). Second, 纳税人不将房屋全部或部分出租给雇主，并将出租的部分作为雇员为雇主提供服务. 远程办公的员工可能能够满足家庭办公扣除的要求.
Expenses
家庭办公费用分为三类:
Direct Business Expenses 与你家的商业部分相关的费用，比如额外的电话线, long-distance calls, and optional phone services. 基本的本地电话服务费(即, 每月接入费)为住宅内的第一条电话线一般不符合抵扣条件.
Indirect Business Expenses 是否与经营房屋有关的支出，如抵押贷款或租金, insurance, real estate taxes, utilities, and repairs.
Unrelated Expenses 如粉刷房间，不用于商业或草坪护理是不能扣除的.
Deduction Limit
如果你的房屋营业总收入等于或超过你的总营业费用(包括折旧)，你可以扣除与房屋使用有关的所有营业费用。. But, 如果你从你的房子的商业用途的总收入是少于你的总业务费用, 你的房屋商业用途的某些费用扣除是有限的.
不可扣除的费用，如保险, utilities, 可分配给企业的折旧仅限于您的房屋业务使用的总收入减去以下各项的总和:
- 即使你不把你的房子用于商业用途(如抵押贷款利息)，你也可以扣除的商业费用部分, real estate taxes, 以及可作为附表A(表格1040)分项扣除的意外及盗窃损失). 这些费用将在后面的扣除费用项下详细讨论.
- 与家里的业务活动有关的业务费用(例如:家庭开支), business phone, supplies, and depreciation on equipment), but not to the use of the home itself.
如果你的扣除额大于当年的限额, 你可以把余款结转到下一年. 他们受限于当年的扣除限额, 那一年你们是否住在同一所房子里.
Sale of Residence
如果你把房产一部分用作住宅，一部分用于商业, tax rules generally permit a $500,000 (married filing jointly) or $250,如果在截至出售之日的五年期间内满足某些所有权和使用测试，则出售主要住宅所得的收益可免除5000英镑(单身或已婚单独申请):
- 您拥有该房屋至少2年(所有权测试)，并且
- 您在该房屋中居住了至少2年(使用测试).
如果你的财产用于商业的部分是在你的家里, 例如，一间用作企业家庭办公室的房间，则不需要在该物业的商业部分和用作住宅的部分之间分配销售收益. However, 如果你用你的一部分财产作为家，而且是单独的一部分, such as an outbuilding, 对于业务，适用其他规则，例如是否满足(或不满足)业务部分的使用测试，以及在销售年度是否有业务用途.
如果您需要更多关于您是否符合排除条件的信息, please don't hesitate to call us.
Simplified Home Office Deduction
If you're one of the more than 3.400万纳税人申索住宅商业用途扣除额(通常称为家庭办公室扣除额), 别忘了，从2013年纳税申报表开始，纳税人还有新的简化选择. 申请可选扣除额的纳税人将填写一份大大简化的表格.
新的可选扣除额上限为1美元,每年500美元，每平方英尺5美元，最多300平方英尺. 尽管使用新选项的房主不能对其用于贸易或业务的房屋部分进行折旧, 他们可以要求允许的抵押贷款利息, 房地产税和房屋伤亡损失作为附表A的分项扣除. 这些扣除不需要在个人和商业用途之间分配, 按照常规方法的要求. Business expenses unrelated to the home, such as advertising, 支付给员工的用品和工资仍然可以全额扣除.
目前对总部扣除的限制, 例如，要求家庭办公室必须定期专门用于业务，以及与特定业务的收入挂钩的限制, still apply under the new option.
Tax Deductions
“总部”税收减免是有价值的，因为它转换了一部分其他不可扣除的费用，如抵押贷款, rent, 公用事业和房主保险的扣除.
Remember however, 个人无权扣除将其住所用于商业目的的任何费用，除非该空间是专门作为上述定义的“主要营业场所”定期使用. 美国国税局采用两部分测试来确定总部是否为主要营业地点.
- 你在家里的办公室是否比在其他地方花更多的时间处理工作?
- 最重要的创收活动是在你的总部进行的吗?
如果有一个问题的答案是否定的, 总部将不被视为主要营业地, and the deduction cannot be taken.
家庭办公室也增加了你的商务里程，因为从你的家庭办公室到一个商业目的地——无论是会见客户, picking up supplies, 或者访问一个工作地点——都算作商业里程. And, 您可以折旧家具和设备(为您的业务购买的新或转换为业务使用), 以及根据第179节的费用选择，为您的业务使用的新设备支付费用.
纳税人要扣除其住宅的商业用途，必须填写表格8829. 如果您有一个家庭办公室或正在考虑一个，请致电我们. 我们很乐意帮助您利用这些优惠.